2月12日，香港地政总署公告显示，春节后首次拍卖的一幅位于新界大埔区地段第221号的住宅用地，成交价为21.3亿港元。公告显示，该幅土地出让面积为37696平方米，最高可建楼面面积为107100平方米。以此计算，楼面价仅为19880港元/平方米。土地面积的成交单价为56500港元/平方米。
此次拍卖地块的楼面价与2015年9月出让的同一地段的地块相比，价格大幅下跌了近7成。
与北京郊区六环的土地成交价相比。2015年11月，北京市土地市场出让顺义区仁和镇的两宗地块，成交总价近50亿元，两宗地块的成交楼面价分别达到33000元/平方米和34000元/平方米。而大埔区该地块的楼面价为16585元/平方米，远低于北京的土地成交楼面价。
不仅土地的成交价格过低，香港的土地市场自去年11月至今，已出现两幅住宅土地的流拍。
香港的房价自去年9月开始也是一路下滑。中原地产的数据显示，香港房价已经比去年9月下跌了9.5%，预计今年可能再跌20%。
国际评级机构标准普尔15日发布的报告称，2016年将是香港房地产市场困难的一年，预测住宅楼价平均下跌10%至15%，而成交量预计持平或增加5%。
暴跌7成究竟怎么回事？
香港地价暴跌7成，不及北京六环一半？是不是香港楼市要崩溃了？李嘉诚身家因此缩水1400亿？这些都足够吸引眼球，但其实新闻的背后还有许多值得推敲的细节，我们今天就来说道说道。
?地价大跌7成确有其事
据香港地政总署公布的消息，2016年2月12日拍卖的大埔市地段第221号用地土地面积约37696平方米(最低及最高的楼面面积分别为64,260平方米及107,100平方米)，中海子公司的中标价格为21.3亿元(港元，下同)，批租期为五十年，指定作私人住宅用途。同样位于该区，批租期同样为五十年，也被用作私人住宅用途的226号用地去年9月2日以30.3亿元批予了嘉华国际的子公司，该地块面积约17,121平方米(最低及最高的楼面面积分别为36,981平方米及61,635平方米)。
经过计算可以得知，今年2月拍卖的221号用地土地面积成交单价约为5.65万港元/平方米，而去年9月拍卖的226号用地土地面积成交单价约为17.7万港元/平方米，土地面积成交单价下跌约68%，因此有了“香港地价暴跌7成”的报道。而按照最高楼面面积计算，221号用地的楼面均价约为2万元/平方米，226号用地的楼面均价约为4.9万/平方米，楼面均价下跌约59%。
?该块用地地价为何暴跌
据《财经》报道，221号用地之所以以低价成交，一方面是因为香港楼市价格的普遍下调，已开始令开发商看淡后市，去年11月4日及今年1月25日，香港特区政府两幅土地拍卖皆因“投标报价未达港府预期底价”，以流标告终。
另一方面，该用地面临司法覆核的风险，令香港本地地产商出手相对谨慎。
2015年5月，香港教育学院的一位学生曾向香港高等法院申请临时禁制令，阻止土地出售。法院虽批出司法覆核许可，但并未发出暂缓招标程序的禁制令。而在开发商最终砍树建楼之前，司法覆核申请人可能会再次申请禁制令。
因此不能简单以单一用地地价说明香港地价不及北京六环的一半。
?香港楼市现状
根据中原地产此前发布的数据显示，香港楼市1月的成交量跌到至少25年来新低，房价较去年9月的最高点已跌去近10%，创2013年7月以来新低。除此之外，香港楼市也在2015年第四季度创下了七年来的最高季度跌幅——7.5%。机构也普遍不看好香港楼市，美国评级机构标普表示，香港楼市今年将会更加动荡，平均楼价预计将比2015年跌10%到15%。里昂证券(CLSA)预测，香港地产商的“价格战”可能导致香港房价今年第一季度每月跌幅达到3%，第一季度整体跌幅8%，全年跌幅达10%。
?香港楼市缘何下跌
分析认为内外双重因素可能是造成香港楼市重挫的原因，一方面受内地及外围经济形势不稳的影响，以及印花税等调控手段的制约，来自香港外的购房需求将持续减少；另一方面，作为香港经济支柱的旅游业及零售业已因旅客减少陷于寒冬，迫使业界缩店及裁员；而银行及金融业亦普遍宣布冻薪及停止招聘，它们均可能会引发恶性循环。香港迪士尼15日公布的报告显示，2015年香港迪士尼乐园亏损1.48亿港元，为四年来的首次净亏损，反映了香港旅游业的困境。
?李嘉诚跌去1400亿身家？
从理论上讲，楼市暴跌受到最直接冲击的当然是香港的地产公司。按媒体报道，香港知名富豪李嘉诚旗下的长实地产在2015年6月完成重组后，股价暴跌。从最高时的77.2港元跌至最低的38.2港元，腰斩有余，总市值跌去1400多亿。其实去年A股股灾波及全球，港股也不例外，按去年6月1日至今日收盘计算，香港恒生指数跌31%，股价腰斩的公司不止地产股，因此不能简单的说香港楼市导致李嘉诚身家缩水1400亿元。
香港楼市寒冬会否传导到广深？
香港楼市正迎来“寒冬”，其寒气会吹到邻近的一线城市深圳、广州吗？
多数业内人士认为，2016年一线城市房价还得涨，重点二三线城市房价反弹可期，严重过剩的三四线城市房价则可能出现下探。源于“房价上涨的逻辑并没有发生改变”，易居研究院预计，2016年第三季度房价环比增幅在顶，峰值可能为0.8%左右；预计同比增幅呈扩大态势，2016年年底达6.6%左右。
具体到深圳，据深圳中原研究中心统计，今年深圳将有136个新建商品住宅进入销售阶段，可供应面积预计在去年基础上增加两成，其间会有大量城市综合体项目和旧改项目入市。在今年的预计供应中，龙岗依旧保持供应首位，占比36%，布吉、坂田将持续成市场焦点。宝安供应较往年变化不大，西乡和宝安中心区未来将会有10多个项目入市。罗湖在过去几年新房占比仅为3%左右，而今年新增供应占比将达到5%。
而广州，预计今年库存及新增或达19万套数，合富辉煌（中国）首席分析师黎文江表示，今年广州市新增及库存商品住宅将有19万套应市，供应相当充足。中心城区珠江新城、琶洲互联网创新集聚区和金融城的“金三角”，外围城区花都、南沙及黄埔的航空、航运、科技创新三大战略枢纽，以及遍布全市各地的重点功能区多点支撑，将集聚大量产业人口，改善交通、教育、商业配套条件。加之广州市“十三五”城市发展规划，产业人口跟上，新一轮的购房热潮将出现在2016年。由于城市价值提升，以及开发成本高涨等因素，估计今年整体房价平稳上升10%左右。
不开玩笑，房价，可能真的悬了
很多人都是很早买了房子，最近动起了换房的念头，想把老房子卖了，然后买个学区房或者更大的更新的房子，然后势必再填一大笔钱进去，把自己重新用房贷套死。很想听听他们的判断，但唯一的依据就是，如果房地产跌了，银行都会出问题，经济也就完了，所以国家不会让房地产跌，一定会力保房价。
知名自媒体人齐俊杰分析称，国际上房地产泡沫一个重要的指标，叫做房地产市值与GDP的比值，也就是说如果房地产的市值过大，远远超过了GDP那么就是泡沫了，美国比较敏感，一般房地产市值超过GDP就算泡沫了。长达近100年的历史中，只要这个比值超过了100%，就要小心了。次贷危机爆发的时候，这个比值上升到了172%，酿成了巨大的金融核爆，到了今天美国的这个比值仍然还有128%，所以这个风险到今天依然存在，美国未来一段时间如果经济重回衰退，那么房价跌也并非不可能。
再说日本，这是一个保守的东方国家，跟我们其实很接近，所以他们把泡沫憋的很大，当年日本泡沫破裂的时候，房地产市值是GDP的2倍，也就是比值到达了200%，到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。
一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。在1984年-1997年，香港房价年平均增长超过20%。1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。
1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右。据说当时香港居民的损失就远远超过了香港的GDP，如果反推楼市的市值，那么房地产总市值比GDP至少应该在150%以上。那么现在大陆的房地产总市值/GDP是多少呢？美国做空大师詹姆斯·查诺斯给算了一笔账，说至少在300%-400%左右，那么话说我们房地产的核爆能力应该是日本的两倍，美国次贷危机的3-4倍。
我们的算法其实差不多，按照人均居住面积30平米计算（北大的报告家庭平均居住面积116平米），平均房价就算6000元，房地产的市值已经高达234万亿，中国GDP是67万亿，算下来这个比值是350%。
有人说中国不一样，人口持续流入造成了高房价的刚性需求，其实这个故事我们在香港听过，日本听过，美国也同样听过，上涨的时候永远都是刚性需求。每个人对于不断上涨的资产的需求的都是刚性的。赚钱谁不愿意呢？至于人口流入这个事，未来五年将出现极大的逆转，首先宏观大环境下，2015年已经发生了转折，工作人口开始减少。老头老太太越来越多。2020年将开始人口负增长。
其次大城市纷纷人口管制，到2020年之前，人口基本不增长，核心城区开始人口负增长。三四线城市倒是鼓励农民去落户，但县城大家也是知道的，除了空房子什么都没有，现在的农民基本都已经在县城里有房子了，要让他们买个十套八套的？估计他们也没这个能力，更没这么傻。所以有产业的地方，人口不会流入了，而没有产业的地方，会鼓励人口流入，但那些地方恰恰是空城鬼城，房子像牛粪一样多。鼓励人口流入，其实也是寻找接盘侠的另一个说法而已。
再者，之前十年房价上涨，是因为央行的资产负债表扩张，换句话说是因为多印出来好多钱，没地方去，都被房子吸收了，房地产的涨幅，实际上就是实际通胀率，而在2015年，出现了转折，央行资产负债表收缩了，7万亿资金消失了。货币减少了7%，这就是通缩，未来一段时间，货币越来越少，拿什么支撑高房价呢？况且，收入越来越少，已经是大家的切身体会，难道大家就没感受到奇怪？收入越来越少，房价越来越高，这真的靠谱吗？
所以这就是股市的5000点，只是房地产的周期比股市要长很多，股市一个月房地产一年，股市筑顶一月，房地产可能高位盘整一年，然后股市暴跌3月筑底1年，房地产可能暴跌3年筑底10年。现在把自己重新套死的楼市投资者，不论你是不是所谓的刚需，或者改善需求，到时候恐怕都会很难受。但是断供风险是没有的，首付即使20%，装修税费加在一起，怎么也得有50%了，而且一旦你断供，很可能意味着银行彻底恨上你了，这辈子都不能再贷款了，这辈子也估计买不起房了，所以按照中国人的个性，除了炒房那拨人，大多数人还是会忍的。尽管还给银行的钱，要远远大于房子的价值。
与其幸灾乐祸香港楼市的动荡，不如多关注自己所在城市房价的走向。