租金收益和物业升值是投资公寓价值的两个重要体现点。
开封目前市场上的在售公寓大致划分为3个类型，分别是70年产权公寓，商圈公寓（多用于酒店，兼具自住，商务等属性），文旅公寓（依托古城旅游价值，民宿产品为主）。
先从租金回报率上计算：
租金回报率=（月租金*12）/购买房屋总价）
拟按8000元/㎡作为公寓的均价，拟按40㎡计算，总价32万/套。拟按1500元/月的租金标准，年租金回报率为：5%。当然，租金也会随着区域内房价的上涨，而持续上涨。
对于衡量物业价值合理与否，有一个基本公式是：
如果该物业的年收益*15年=房产购买价，该物业物有所值；
如果该物业的年收益*15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；
如果该物业的年收益*15<房产购买价，该物业不宜投资。
当然，任何公式都不是绝对的，这仅可以作为物业投资的一个参考点。
从物业升值的角度上来说：
你所购买公寓的区域，区域价值如何？
举个例子，目前已售罄的大宏LOFT公寓，项目位于三大街。初始售价5000元/㎡左右，在区域迎来利好消息之后，包括自贸区，万达进驻，加之2017年开封房价普涨，大宏LOFT公寓售价持续上涨至9000元/㎡，并且迅速售罄。目前，LOFT公寓的租金，60㎡，月租金在2300-2800元/月之间，折合38-46元/㎡之间。
而对于LOFT公寓投资客来说，一个更为重要的潜在价值是万达广场。在9月28日万达广场开业以后，LOFT公寓的价值将会进一步提升。
可以说，LOFT公寓是商圈公寓升值的典型代表，其一是本身产品的稀缺，其二是对万达商圈的一种认同。
另一个被值得看好的区域，或许会是在古城区，城墙内。
以双龙巷为例，双龙巷旁古城区3-1地块，土拍价格达到650万/亩，该项目如果是精装交付，未来售价不会低于15000元/㎡。这便是古城区的价值。古城区未来的规划决定了该区域注定要形成高端旅游+高端居住作为主要支撑，也许这个观点当下不被认可，但不妨把时间再延后个十年八年。
自2010年以来，结合新区建设，古城内人口已从原27万人，逐步疏解至22万人，推动了开封老城的有效保护。老城区人口疏散，古城改造限高，未来老城区的价值会日益凸显。在这种大环境下，双龙巷旁的双龙帝苑的公寓有多少潜力？
1、共享开封年均5000万游客，环龙亭湖风景带的价值。这一价值，基本上可以保证其公寓在旅游旺季的出租收益率。
2、近邻中医院+河大附中。在教育，医疗日益受重视的情况下，陪护客群亦不可低估。这一价值，能弥补非旅游旺季的出租收益率。
3、目前，双龙帝苑项目毛坯售价7900-8200元/平米。
当然，还需要考虑另外几个问题：
投资公寓，图的是省心赚钱。
目前开封公寓的销售，多半也会附带委托管理。模式大概分两种，一是定额或增长型返租，按年6%-8%进行返租。另一种是保底+分润。对于销售模式来讲，基本上是大同小异，唯一需要考虑的是，谁有兑现返租承诺的本事。这个要看运营管理公司，还有签的委托合同。
第三种公寓类型是70年产权公寓。
市场上在售的项目有包括格林公馆，帝湖世家，蓝城诚园等。
一般来说，住宅公寓有下面几个特点：基本是精装修房源，拎包就可入住。依附或近邻商业综合体，地段较好，多自带商业配套。小户型，面积段在40—60㎡左右。因为户型较小，总价相对也较低，购房者的买房压力自然就小很多。
对于过渡性居住和投资来说是不错的选择，70年产权公寓有其自身的市场接受度。